근저당과 전세사기: 알아야 할 필수 정보와 예방법

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근저당이란? 쉽게 이해하기

 

 

이전 글에서 근저당에 대해 알아보았습니다. 오늘은 근저당과 전세사기에 대해서 알아보려고 합니다. 근저당과 전세사기는 직접적인 관련이 없어 보일 수 있지만, 실제로는 깊은 연관성을 가지고 있습니다. 특히 부동산 계약을 체결하거나 전세를 구할 때, 근저당 여부를 확인하지 않으면 전세사기의 위험에 노출될 수 있어요. 

 

자세히 살펴볼까요?

 

 

근저당과 전세의 기본 개념

근저당권: 집주인이 대출을 받으면서 해당 부동산을 담보로 제공하여 채권자가 이를 경매로 처분할 수 있는 권리를 갖는 제도.

전세: 세입자가 집주인에게 일정 금액(보증금)을 맡기고 집을 빌려 쓰는 임대차 계약.

근저당권이 설정된 집은 집주인이 해당 부동산을 담보로 대출을 받은 상태입니다. 이는 집의 실질적인 권리 일부가 은행이나 금융기관에 있다는 것을 의미해요.

 

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1. 근저당이 전세사기와 연결되는 이유

✅ 집주인의 채무 불이행 위험
근저당권이 설정된 부동산은 집주인이 대출금을 상환하지 못할 경우 경매로 넘어갈 가능성이 있습니다.
이때 세입자는 보증금을 돌려받지 못할 위험에 처하게 됩니다.

 

✅ 허위 매물 및 가짜 임대인
전세사기꾼은 근저당이 설정된 부동산을 마치 깨끗한 집(근저당 없음)처럼 속이고 계약을 유도할 수 있습니다.
이후 집이 경매로 넘어가면 세입자가 피해를 보게 되는 구조죠.

 

✅ 선순위 근저당권 문제
선순위 근저당이란, 해당 부동산에서 가장 먼저 우선적으로 회수권을 가지는 채권을 말합니다.
만약 전세보증금보다 근저당권 금액이 크다면, 경매 시 근저당권자의 채권이 먼저 변제되고 세입자는 보증금을 회수하지 못할 가능성이 높아집니다.

 

✅ 다중 근저당 설정
일부 집주인이나 전세사기꾼은 한 부동산에 다수의 근저당권을 설정하여 대출을 여러 번 받고, 이를 숨긴 채 전세 계약을 맺습니다.
이후 부동산 가치보다 채무가 많아지면 세입자는 보호받기 어려워집니다.

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2. 전세사기를 막는 방법: 근저당 확인 필수

1️⃣ 등기부등본 확인하기

등기부등본은 부동산의 권리 관계를 확인할 수 있는 문서입니다.
근저당권, 전세권, 가압류 등의 정보가 등재되어 있으므로, 계약 전 반드시 확인하세요.

 

2️⃣ 선순위 근저당권 확인

전세보증금이 선순위 채권액을 초과하지 않는지 확인하세요.
예: 집의 시세가 5억 원, 근저당 설정액이 3억 원이라면 보증금은 2억 원 이하로 설정해야 안전합니다.

 

3️⃣ 전세보증보험 가입

보증보험에 가입하면 집주인이 채무를 이행하지 못하거나, 근저당권 문제로 경매가 진행되더라도 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

4️⃣ 집주인의 신용 상태 확인

집주인의 대출 상황, 세금 체납 여부 등을 확인해 집이 추가적인 압류나 근저당 설정 위험이 없는지 살펴야 합니다.

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4. 전세사기 예방 체크리스트

▶등기부등본 확인: 근저당 설정 여부와 금액 확인.

▶ 선순위 권리 확인: 선순위 근저당권과 보증금이 안전한지 판단.

▶ 전세보증보험 가입: 혹시 모를 상황에 대비.

▶ 집주인 신용 확인: 세금 체납 및 추가 압류 가능성 점검.

▶ 전문가 상담: 부동산 전문 변호사나 공인중개사와 상의.

 

결론

근저당이 설정된 부동산은 전세 계약 시 세입자에게 큰 위험 요소가 될 수 있습니다. 전세사기를 예방하려면 계약 전 근저당권과 선순위 채권을 꼼꼼히 확인하고, 전세보증보험 가입 등 안전 장치를 마련해야 합니다.

부동산 계약은 인생에서 큰 결정을 내리는 일이니, 항상 신중하게 확인하고 대비하는 것이 중요합니다! 😊

 

 

 

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